2月23日，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开，据一份内部文件显示，自然资源部要求，“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。”“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集中’同步公开出让。” 所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。该新政策是土拍政策一个巨大变化，有人甚至称其为土拍政策2.0，对房企影响巨大且深远。 本次纳入调控范围的22个热点城市包括：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。 据媒体报道，青岛、郑州、天津、济南等城市已发布了相关通知，要求统一组织宅地挂牌出让，实行住宅用地集中出让制度。 整体来看，规划和自然资源局确有实施住宅用地“两集中”新规意向，但各地对这一新规的实施难度、如何实施、实施时间还在摸排阶段，各地细则将出现异同。比如，从目前的了解的信息来看，各地“集中出让”的时间就存在错配空间。根据网传文件，天津集中于3、6、9月发布出让公告，而济南则将时间定在5月、8月、10月。据有关消息，深圳计划第一批土地于3月中下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于三季度末四季度初推出。 两集中与三道红线、贷款集中度管理以及限购限贷政策等共同促进房地产市场平稳健康发展。重点城市住宅用地采用“两集中”同步公开出让，提高市场信息透明度，有利于科学供应与管理。但这一政策对房地产行业的影响不亚于去年的“三条红线”,“两集中”在资金、土地、营销等方面均将给房企带来深远影响： 1. 土地集中供应会对房企资金实力提出更高要求。按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，因此，将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会； 2. 新政也并非对中小房企利空，有一定的“捡漏”之机。毕竟短期筹措大量资金对大型房企也有压力，中小房企在精准定位匹配后，在集中供应时可能存在单独突破的机会； 3. 土地的溢价率将会得到有效合理的控制。“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”对于房企资金将产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象； 4. 对营销的节奏和掌控要求更高。同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成抑制作用。一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到 30-40 宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目激烈竞争，价格战将会更加激烈，将会对商品房市场形成一定的冲击，抑制城市房价上涨。对于房企来说，营销的现金流加速回款，同时考验房企的大运营能力； 5. 弯道超车的房企更难出现。之前黑马的路径就是高杠杆，快周转，小股操盘，迅速滚大规模，不断回款，不断融资拿地。现在你有钱了，却没有生产资料了。这就对于地产企业精细化运营提出了非常高的要求。 打破旧规则，建立新规则，这次巨变的土拍政策将加剧行业洗牌，如果应对不当拿不到地，或拿地后措施不适配，均有可能导致企业经营陷入困境，故房企也需做好应对之策： 1. 更加注重财务的资金平衡，做好资金筹划，广开源流，准备充裕； 2. 合作拿地，分散风险，实现共赢。总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。为了更多地参与竞拍，提高拿地成功的概率，企业可采取联合拿地的方式，共担资金压力； 3. 深耕已进入城市，精选潜力城市，多元方式拿地。不过无论是走旧改、产业的道路，还是大幅收并购的道路，对房企的运营能力要求都很高。旧改项目的战线往往拉得很长，房企需要很强的资金管理能力，收并购则要求房企具备高度专业的收并购团队，处理收并购后复杂的债务问题。很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但实际上仍然是以公开市场招拍挂为主，其他渠道为辅，这一次的新政再度敲响了警钟，多渠道拿地的重要性不言而喻； 4. 关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市，做好战略扩张的平衡。同时，第一批22城，不排除扩大的可能。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险； 5. 关注营销的操盘节奏：开好盘，回好款。更强调回款，做好现金流管理精细化，加大对一次性付款的激励，做好银行回款的速度，从产品消化端为资金回笼，为再次拿地做更好的储备； 6. 关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间。本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。同时，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。 无论政策如何，都是为了使行业更规范、健康，能获得长足良性发展。迈睿咨询认为，风险与机遇并存，做好应对之策且资金实力强劲的开发商终将在这轮调控中获得更多利好。