2021/06/04
【迈睿•微聚焦】新政速递-浅析“三孩政策”对地产行业的影响

2021年5月31日,中共中央政治局召开会议,会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。从1982年计划生育“只生一个好”,到2013年单独二孩,2016年全面二孩,再到2021年全面三孩,这是整整覆盖了一代人的政策变化。人口政策进一步放开,与地产行业的发展息息相关,下面就市场、产品、消费者三个端口看三胎政策对房地产行业的发展带来哪些影响。 市场端 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“三孩政策”的影响力度显然要超过老龄化的相关配套政策。“三孩政策”关系到生育、抚养、教育等问题,预计后续会在这些方面做政策配套,比如各地配建学校等方面需要强化,尤其是开发商和教育部门需测算入学儿童等。 改善住房的需求或将进一步加强,在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下,不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台,如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现严重分化。随之而来,综合各城市调控政策的分化与“两集中供地”政策的出台等因素,城市投资机会或将发生变化,房地产企业对城市投资机会的研判,或再度迎来重要窗口期。一二线土地市场地王继续频繁出现,虽然房地产市场已经趋势下调,但对于一二线城市来说,需求依然会受到三孩放开影响。 优质学区房在市场上一直较为紧缺,“三孩”政策放开将增加学区房需求,使学区房供不应求的现状愈发严峻。对于三孩家庭来说,相当于每人只花费学区房的三分之一价格,因此未来学区房名额的争夺将更加激烈。 由此可以看出,市场端的高端需求影响有限,反而是中端物业市场,有望上升,比如北京,影响最大的有望是3-4居,总价在800万左右的二手房,总价在800-1500万的商品房,有望出现需求明显上涨。  产品端 产品端则将面临产品设计的更新换代问题,可三改四的户型或将更受欢迎,如何在同等空间内做出更大的实用面积,将成为房地产企业面临的新挑战。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为,如果支持生育政策能够真正提升生育意愿,会导致家庭裂变速度加快,住房需求会显著提升,从而让我国房地产市场迎来第二曲线。三孩家庭增多的情况下,三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。 过去住房强调“70/90”政策,即90平方米的户型需要占小区楼盘的70%,但就目前来看,120平方米的户型仍然满足不了“三孩”家庭的需求,因为户型不仅要解决孩子居住等问题,一些功能性住房也要增加。传统的“90以下小户型、90~144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。“这对于一些主打大户型的房企来说显然是利好。  消费者端 购房者比例中,政府工作人数增加,之前被抑制的购房者主要是公职人员,公职人员和体制内单位工作人员过去是不敢多生的,会影响仕途和工作。现在放开三胎,这部分需求就可能会释放出来,而私企之前影响有限。 “三孩”政策带来的马太效应,则是财富人群买房增加,刚需买房难度增加,特别是学区房、核心城区房产;经济基础较好的家庭也将考虑为子女提前置业。 从对不同量级城市影响来说,一线城市的适龄人群生不起,三四线城市一直管的不严,需求相对稳定,未来二线城市购买需求会有增加。 有一个经典判断:房地产周期的决定因素是短期看政策,中期看土地,长期看人口。人口是房地产市场的基本需求来源,不论是居住需求还是投资需求,没有一定的人口规模为基础,房地产市场的发展将无从谈起,我们有理由相信,“三孩”政策的出台,在不远的未来,将对地产行业带来巨大影响。