2016/02/05
【迈睿.微聚焦】楼市新政三连发,房企转型"痴心不改”

从2015年3月27日两部委联合下发通知,提出统筹调整土地和商品房供给后,3月30日,央行、住建部、银监会对二套房首付比例的下调,以及财政部、国税总局房屋转让营业税减免门槛的下调,一系列楼市新政,让房地产市场看到了复苏希望。但开发商在近期陆续召开的业绩会上,依旧高调谈转型,不为可能的市场反弹改变已经确定的战略方向。 3月30日,央行、住建部、银监会联合发布楼市新政。此次新政的出台经历了一番周折,有媒体提前透露新政内容,说“30日相关部门要举行发布会”。奇怪的是,“相关部门”辟谣了,而“辟谣”之后,政策却又出台了。日前A股房地产板块涨幅超过4%,保利地产等10只个股涨停,那些先知先觉者又赚了一笔。 从纯投资的角度来看,房产造富时代已经结束,未来将是股权造富的时代。但我们希望类似楼市新政这样的“大事件”不要再被提前泄露,因为任何风吹草动都会引起股价波动,而这样的信息不对称,对于中小投资者难言公平。 3月下旬,房地产行业迎来政策密集期。 日前,央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 同一天,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而几天之前,国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。 一周内连发房地产新政,维稳楼市意图十分明显。但笔者注意到,分析认为,从投资角度来看,房产造富时代已经终结,未来将是股权造富的时代,建议投资者不要去接“下落的刀”。 房地产新政三连发 实际上,日前国土部和住建部发通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。这个通知主要围绕促进房地产用地结构调整而展开。同策咨询研究总监张宏伟表示这实际上就是要求各地政府因地制宜,进行差别化调控。 但这个政策显然不够解渴和过瘾,有人将其比喻为一只救市的“袜子”而非“靴子”。没想到只时隔3天,“靴子”就来了。 按照三部委的新政,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于 40%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读称,此项政策调整可以说是超预期,此前市场普遍预测二套房首付比例降至五成,而受益最大的是购买二套房的群体。 就财政部营业税“5改2”的新政,伟业我爱我家副总裁胡景晖说,尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人,但“5改2”之后,部分房屋的营业税得到了免除,购房人的交易负担将下降,这会促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。 改善性需求明显受益 从新推出的这三个房地产新政来看,改善性需求正成为决策层稳楼市的关键棋子。胡景晖表示,从三部委联合下发的通知核心内容看,本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型,对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显利好,因为有更多的中小户型房源可供选择。 交行分析师夏丹表示二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”,直接调整至“满二唯一”。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速,态度之坚决。 夏还指出,财税部门的政策调整能释放出一批存量房源,有利于提升房屋流转速度,增进市场交易活跃度,同时也能一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。 胡景晖说,“5改2”政策最大的受益者是购房人,对于很多人来说,不用承担以前要被业主转嫁的营业税了,降低其购房成本。 招商证券报告认为,最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大,政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求,籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿,从而推动总需求企稳回升。 恐难改楼市大趋势 中原地产发布数据显示,截至3月29日,全国主要54城市成交快速复苏,成交量已经达到了20.02万套。“预计在最后两天月末成交影响下,54城市3月成交量将与2014年3月的21.6万套持平,但相比2015年2月份的12.6万套出现环比大幅上涨。”中原地产研究总监张大伟说道。 此次抓住改善性需求的策略也被业界赞同。中指院常务副院长黄瑜此前表示,从人口结构上来分析,改善性的需求在2016年以后会逐步加大,2020年的时候以改善性需求为主。 摩根大通报告称,未来更多利好楼市政策可期,比如金融政策放松,4月有可能出现50个基点的存款准备金率下调和一次利率下调。这将使得购房者的门槛进一步降低。 一周内连发三新政,会不会对楼市造成过度刺激?胡景晖说,一系列政策依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势,未来楼市“量价齐升”的情况将不会再出现,“量增价稳”将成为2015楼市新常态。 民生证券给出的几点理由包括:即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降;利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降;中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。 2008年以来房贷政策变化 2008年:住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍 2009年:首付款比例调整到30%及以上,贷款利率不能低于基准利率1.1倍 2010年:非改善二套房首付比例最低40% 2011年:国八条出台,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级 2012年:二套房首付比例改为60%,央行两次降准 2013年:“新国五条”颁布,出售自有住房按转让所得20%计征个税 2014年:限购逐步松绑,调整首套房认定标准 2015年:二套房贷款最低首付比例降至四成 在这两天各房企举行的业绩会上,万科、万达、恒大、远洋等上市房企,都有明确的转型思路,尤其以“地产+产业”的模式备受重视。 西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉记者,当前我国经济正值换挡转型期,政府鼓励房企从传统住宅进入更复合化的产业地产开发,这也符合行业利润率下降格局下,大房企谋求利润的自然选择。 万科:发力地产延伸业务 “未来,万科需要坚定转型。”在3月31日召开的2014年业绩会上,万科总裁郁亮说。“公司转型”和“重构组织竞争力”被万科视为房地产“白银时代”的新增长点。而对转型的方向,郁亮告诉记者,“未来万科是一个生态系统,一个平台。”而万科需要“在拐点到来之前完成”的转型,主要途径之一便是“地产+产业”。 在业绩会上,郁亮透露,在“三好住宅”+“城市配套服务商”的未来十年业务版图构想中,万科在传统的住宅业务以外,将加大探索度假物业、服务式公寓以及装修与智能家居等地产延伸新业务。 “我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮直言。 恒大:深化多元战略 在从单一房地产开发企业向业务复合型企业的转型上,恒大将继续深化多元战略。在恒大2014年业绩会上,恒大董事局主席许家印透露,未来将分拆恒大旗下矿泉水、粮油和乳业三大产业赴港上市。 笔者注意到,在恒大的业绩报告中,除房地产开发、物业投资、物业管理服务三大业务,恒大还列出了“其他业务”一项,其中矿泉水、粮油、乳业、健康四大业务,在2014年的投放资金已达到64.2亿元,录得收入25.45亿元。“四大业务未来还会继续投放资源,2015年的目标投资额为20亿元,其后两年将分别再投入15亿元和10亿元。”许家印认为,恒大矿泉水、粮油等产业料今年内可分别录得盈利。 而对于“其他产业”近三年的亏损状况,许家印回应称,目前集团于其他产业的投资,在集团总销售的占比微不足道,房地产业务是集团的基础,其他业务则是战略产业。 远洋:“海鸥IV”玩“四元格局” 在3月30日远洋地产召开的2014业绩会上,远洋地产公布了第四步发展战略“海鸥Ⅳ”,制定了未来五年内,远洋地产“住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务”的四元业务格局。 对于四元业务的资产配置比例,远洋地产透露,即住宅开发占40%,不动产投资占30%,房地产金融占20%,客户服务业占10%。“客户服务业务由养老、传统物业服务和物业管理的升级、以及基于客户资源展开的服务业务等三个方面组成。” 远洋地产董事局主席李明则认为,养老业务可能是未来在房地产相关行业当中,可以取代或者占有像如今增量住宅开发业务的重要性,所以为它做多大的努力和尝试都是值得的。 万达:第四次转型发力四大板块 “万达共经历了四次转型。从大连走向全国,从房地产向商业地产转型,从单一房地产企业向综合性企业集团转型。2015年,将是万达第四次转型,万达将全面转型服务业企业集团,努力打造商业、文旅、金融、电商四大支柱产业。”缺席万达2014年业绩会的王健林在此前的年会上如是描述。 万达方面表示,在新的发展模式下,万达预计到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。笔者注意到,在目前万达“国际化”“轻资产”“服务业”三大转型布局中,地产与文化、旅游、金融、商业等产业的融合尤其突出。 对于着力提升娱乐与旅游设施的万达,王健林此前就直言,“我们对文娱、传媒、体育产业有浓厚兴趣。在房地产方面,我们的目标只是在全球主要城市开设高档酒店。” “地产+产业”房企的自然选择 对于万科、万达、远洋、恒大等大型房企纷纷选择产业地产突围转型,刘璐告诉记者,这是在单纯的房地产开发受多种因素影响,导致利润率下降的情况下,大房企谋求更多利润来源的自然选择。 同策咨询研究部总监张宏伟也指出,房企已经无法通过房价上涨和土地增值来赚得高利润,房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用也在降低,会面临多元化的转型。 刘璐也表示,从经济转型角度来看,鼓励开发企业从传统的住宅和商业进入更复合化的产业地产开发,把地方的产业发展和房地产开发相结合,也符合政策基调。