自去年下半年以来，一线城市楼市热度不减。以深圳、上海为代表的楼市异常火爆。同时，北京、广州、杭州等城市的楼市价格也有所抬头，一线城市楼市有被重新点燃的风险。 针对一线城市楼市热度回升的现象，以深圳、上海为代表的热点城市针对调控纷纷打出“组合拳”，杭州紧跟其后加码调控，从多方面对市场进行严格管控。 **深圳** 国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一年来，70个大中城市中，深圳涨幅最高，涨幅高达14.1%，在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪广，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是广州的2.2倍。交易量方面，据戴德梁行的数据，2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。 深圳楼市的“炒作”之风较盛，即使在“715新政”之后，深圳房地产一二手交易也没有明显熄火，依然维持在高位运行的状态，因此，深圳住建局频繁对细则进行调整： 1月19日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函，对“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。 重点如下： 1、“7. 15新政”在途交易办理时间从2020年12月31日延长至2021年1月31日； 2、高层次人才购买首套商品住房，无需提供在深圳缴纳的社保或个税证明； 3、居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。 根据新规，家庭购买商品房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，即不符合购房资格的不能单独登记也不能联名登记，这意味着通过假结婚联名买房行不通了。 1月23日晚间，深圳市住房和建设局官网发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，直接给作假者下了禁令！ 重点如下： 1、启用“购房意向登记系统”，买新房都要登录系统登记，必须确保信息真实有效，作假可视作违约。 2、房企/中介机构联合商业银行严查购房人资格，对偿债收入比例不符合要求的购房人，房企采取劝退等方式处理 3、作假者三年内停止使用购房系统和网签系统，不得申请保障房，已在轮候名单的也要取消；三年内不得使用公积金贷款，还将列入失信名单，联合惩戒。 **上海** 2021年1月21日，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面。距离新政发布后仅4天，上海又将法拍房纳入限购范围。 此次上海为打击假离婚增加购房资格的现象，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上假离婚的漏洞，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。 此外，《通知》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源“快买快卖”的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。 政策需求端同样做出抑制，严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。事实上，对购房人首付资金来源核查对购房需求是很大的抑制，但具体力度还要看执行层面。政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。 政策在堵投机的同时，也增加了对无房家庭的倾斜。比如严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。值得注意的是，政策并未明确“无房家庭”比例。 在供应端，政策明确优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。坚持房地联动机制。同时，通过租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。 **杭州** 根据克而瑞的数据，2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/㎡，环比2019年的27695元/㎡，上涨了13.54%，为近五年来最高。2020年杭州土地成交金额依然保持高位，过去一年杭州十区总成交土地金额2521.4亿元，仅次于2019年2677.5亿元。平均楼面价为12781元/㎡，相比2019年上升5.9%。 因此继深圳、上海后，1月27日上午，杭州住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，宣布从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面加强调控。 在住房限购上，《通知》规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规定将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。赠予房票被补上了漏洞，通过赠与腾房票的情况被遏制。 在住房限售上，《通知》规定新房中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以无房家庭身份购买的热点项目，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以取得不动产证为计算单位，限售5年，加上从买房到拿到房产证的两至三年，套现周期变为7年甚至8年，炒房周期被大大拉长，炒房客后续要衡量了。 在税收调节上，《通知》明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前杭州市场上大部分次新二手房都未满5年，二手房交易成本再次提高。在无房家庭上，杭州新增了一类无房家庭，规定2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。这是此次新政中唯一的利好人群，2018年摇号新政以来被误伤的刚需这次终于被照顾了。 在高层次人才优先购房上，《通知》明确高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。现在，人才腾房票炒房这条路被堵上了。 **一线城市调控具有警示作用** 一线城市楼市一直以来都是社会的关注点。自2016年9月30日调控拉开大幕至今，中央多次强调要坚持“房住不炒”定位，本轮调控不仅持续时间长、参与城市多、出台各项措施密集。在深圳、上海、杭州接连加码为火热楼市出手之后，或许将给其他热点楼市的调控提供参考风向标。