**引言** 2020年，先有疫情冲击，后有"三道红线"，新冠疫情导致国内经济活动被抑制也给房地产行业带来负面冲击，加上国家政策和融资环境收紧，虽然地产行业在我国经济总量中仍然占有重要的地位和份额，却也面临巨大挑战。 2021年，我国经济向好，房地产行业在疫情后快速回暖彰显韧性，表现超预期，从2020年房企销售额、土地、资金三大维度来看，2021年房地产市场呈现发展新趋势。 **头部阵营日趋固化，房企梯队分化加剧** 行业集中度持续提升，强者恒强，弱者消弭，中国房地产行业马太效应愈加凸显。2020年中国龙头房企表现强劲，在"房住不炒"的总基调下，继续保持稳健发展。据中指研究院发布的2020年中国房地产企业销售业绩TOP100榜单显示，41家房企销售额超千亿，其中合景泰富集团、首开股份等房企首次跻身千亿房企阵营，5家房企销售额超5000亿元。TOP100房企上榜门槛333亿元，与上年相比有所增长。 中国头部房企在强劲增长的同时，座次竞争也愈发激烈，但龙头房企地位稳固。2020年三甲座次排名仍是碧桂园、中国恒大、万科，强势形成7000亿阵营。融创中国、保利地产以超5000亿元的规模排名第四、第五，中海地产、绿地控股、世茂集团以超3000亿元规模紧随其后。 在TOP30房企中，中国恒大、绿城中国、华润置地、招商蛇口、中国金茂累计业绩规模的提升较为突出。此外，龙光集团、佳兆业、金科集团、滨江集团、荣盛发展、华润置地、雅居乐等房企2020全年的业绩同比增速也相对较高。比如，佳兆业坚持深耕核心城市战略不动摇，2020年首进贵阳、宁波、无锡、粤东等地，获取全国近50个优质新项目，为公司聚力发展提供动能，在行业中品牌声誉与行业地位冲向历史新高。 通过综合对比发现，销售规模在2000亿元阵营的房企有11家，且部分房企销售额差距较小。以阳光城、中南置地、金科集团为例，销售额分别为2185亿元、2202亿元、2235亿元。 值得一提的是，头部企业和销售额在2000亿-3000亿元之间的房企，规模存在较明显差距，而且这两个群体之间想要跨圈也很难，所以只能在圈里竞争。 房地产行业规模竞争激烈，行业集中度也在不断上升。数据显示，从销售额来看，TOP10房企所占市场份额超30％，TOP30房企集中度接近60％。在强者恒强的房地产市场格局下，头部房企占据的市场份额将会越来越多，行业分化愈加明显，行业格局将逐步固化，中小型房企的生存压力加剧。 **一二线城市土地更受市场欢迎** 根据国家统计局1月18日的数据，2020年全国房企土地购置面积同比增速为-1.1%。土地购置数据依然保持负增长的态势。土地市场的降温，也和部分大城市政策管控有关，随着“三道红线”新规出台，融资监管持续收紧，对于财务状况不符合监管要求的房企来说，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著。恒大上半年土地成交规划建筑面积为2928.7345万平方米，下半年土地成交规划建筑面积为975.9648万平方米，下跌了约67%。 同时，各能级城市之间土地市场表现加速分化，价值高地是房企争夺热点。在疫情、调控政策等多重不确定因素的影响下，房地产企业深耕核心都市圈更能享受红利。目前，众多的房地产企业布局长三角、大湾区、环渤海等热门经济区，优质地块成为抢手的"香饽饽"。截至2020年6月末，时代中国整体土地储备主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区土地储备占比近90％。融信中国80％的土地储备位于一二线城市的黄金地段。正荣地产76％的土储位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。佳兆业的土地储备总货值约为5800亿元，其中大湾区货值占比为52.2％。 但三四线城市由于之前几年需求透支，并且缺乏产业支撑，加之疫情影响，土地市场整体表现不如人意。 **融资继续收紧，房企资金压力大** 2020年以来，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势。尤其是2020年8月，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出“三道红线”融资监管新规。根据企业踩线情况不同，分为“红、橙、黄、绿”四挡。分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资。 近期，房地产行业的资金监管持续收紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，自2021年1月1日起实施。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，将采取分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。《通知》显示，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自《通知》实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自《通知》实施之日起4年。 监管加强，融资收紧，在缺乏资金支持的背景下，房地产行业将告别高杠杆和快周转的发展模式，由求快转为稳中求进。面对新的要求，房企可以采取相应的应对措施，如将短期负债变成长期负债，将非标的变成标准的，将间接融资变成直接融资等，建立符合金融稳定的财经标准。 **趋势与展望** 展望2021年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。 1. 房地产开发投资额稳中向好。根据国家统计局1月18日的数据，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。其特点体现为“走出负区间、稳中向好、增速适度”的特点。开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标，此类数据的表现，体现了房地产市场“稳”的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。2021年预计此类指标继续趋稳，依然可以处于（5%，10%）的区间。 2. 销售方面，预计会有更多房企陷入“负增长”。市场下行压力，叠加“三道红线”管控和房贷集中度管理制度，降负债、稳流动摆在行业发展首要位置，迫使房企放慢周转速度。 3. 投资方面，将受限于资金面状况，拿地保持谨慎，秉承着量入为出的投资策略，去库存也将是2021年房企的重要任务之一。若去化速度变慢，资金的运转效率也会相应变慢，公司的正常经营可能将遭遇重大考验。在此情况下，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力。 4. 融资方面，政策监管不放松，在降负债任务下，整体融资增速将有所放缓，房企财务降杠杆将成主旋律。Wind数据显示，截至1月7日，上市房企已发行13只美元债。根据各房企公告披露来看，募资用途多为现有债务再融资。贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。预计2021年房企财务降杠杆将是主旋律，未来房企融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降。“三道红线”将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。 5. 多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。“地产+”模式是大多数房企的优选。统计五十强房企的布局方向，前十大赛道基本都是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。其中，超九成房企布局商业地产及运营板块，超八成房企已经拆分物业管理板块。物业板块是多数房企相对成功的多元化版图，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可，今年以来已有15家物管企业登录港交所，上市数量再创新高。房企的商管板块也已经开始资本化运作，或将成为未来房企拆分上市的下一个重点业务。