虽然我们国家目前的城市化率只有60%左右，但一线和核心二线城市，早已高度城镇化。土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。百强房企纷纷涉足城市更新，成立或正在谋划成立城市更新研究院。 **什么是城市更新？** 城市更新的前身是“三旧改造”，但城市更新和三旧改造的概念是不一样的。 “三旧改造”其中很大一块是房地产导向，追求的是土地财政，主要依靠卖地获得城市的财政收入，这种模式已难以为继。而且，三旧改造更多的是集中在对建筑的物质环境的改观和修缮，即建筑形态的改变。 而“城市更新”更多的是一个综合性的概念，它不仅局限于建筑物质环境的改观与修缮，还包括产业发展、土地效率、环境改善、公服配套、城市形象、邻里关系、社区复兴、文化振兴等复合目标的达成，是涉及城市发展的综合性问题。。 三旧改造更多是聚焦于特定地块的改造，而城市更新需要考虑整个城市和区域的福祉。 **城市更新是未来房企趋势** 1. 城市土地供应趋紧，尤其是一线和强二线城市，公开市场释放出来的土地越来越少，溢价越来越高，而城市更新可以让房企补充土地储备； 2. 城市更新可以压缩拿地成本，提高利润空间。截至2019年上半年，佳兆业在粤港澳大湾区已纳入城市更新的土储平均成本为2692元/平方米，深圳为4428元/平方米。相比公开招拍挂的超高楼面价，这简直是白菜价； 3. 降低去化风险。随着城市化进程放慢，招拍挂获得郊区新城区的土地有可能销售去化存在重大风险。而城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期； 4. 政府诉求，政策支持。各地方政府纷纷希望介入城市更新，带动社会力量民间资本解决各类城市治理中的问题，而房企可以在解决政府的诉求时，获取优质的土地，达到共赢。 **城市更新领域房企现状** 克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域，TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。我们以城市更新潜在建筑总建面作为指标，来衡量企业参与度，将房企分为三个梯队。 第一梯队：包括 融创、恒大、富力、佳兆业、时代 这5家房企，他们或资本雄厚，或经验丰富，获取项目的能力强。2020年上半年新签约项目未来可释放建面达百万级别，城市更新板块潜在总建面均大于5000万平。 2019年4月，富力城市更新集团 正式成立，成为富力集团的核心业务范围之一。截至今年年中，富力地产签约的城市更新合作项目已超过80个。其中，位于一线及二线城市的项目占92％，在粤港澳大湾区的，占54％。而在上半年最近的城市更新项目中，富力地产已将建筑面积约129万平米的3个项目转化为460亿元的可售资源。 佳兆业城市更新业务起步于1999年集团成立之初，2011年,组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司。最新数据显示，佳兆业拥有147个城市更新项目，占地面积约4000万平方米，这些项目绝大多数位于大湾区的核心城市，仅深圳就占了27%。未来转化为土储后，将为其带来约2.5万亿元的可售资源，是当之无愧的货值之王！郭英成之所以说城市更新是佳兆业最强的竞争力之一，是因为其每年都能稳定地转化城市更新项目。年报显示，2008-2018年，佳兆业每年转化的总建筑面积约94万平方米的城市更新项目。 第二梯队：房企城市更新建筑面积段为1000-5000万平，既有碧桂园、保利、中海这样的全国性规模房企，也有龙光、奥园、合景泰富这样的粤系房企凭借地缘优势高歌猛进。 第三梯队：参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平，其中大于百万规模的有十来家，绝大多数房企只涉及了零星一两个项目。他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地手段。 **城市更新的特点** 招拍挂有钱就能到拿地，但城市更新是存在一定门槛的，而且城市更新和传统的住宅开发有很多不同： 1. 住宅开发是快周转的逻辑，城市更新本质上是跨周期的投资。佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策先生表示，城市更新跟传统开发明显的区别在于，它的周期很长，住宅开发可能八个月开盘，十个月开盘，城市更新可能要八年供地、十年供地，对于企业耐心的考验，资金的考验是非常大的。 2. 城市更新涉及的环节比住宅招拍挂拿地更加复杂。招拍挂拿的是净地，可以直接开发，而城市更新可能涉及到跟居民、政府更多的沟通和博弈。 3. 城市更新的综合性更强。城市更新是资产、空间的重置和组合，谈判、拆迁、开发只是开始，更重要的是资产管理的能力——商业运营和产业运营能力才是持续发展的核心竞争力，是远超传统增量开发运营能力（能力、建造能力、投资能力）范畴的全新能力。而这需要多元化的产业整合平台、超一流的商业运营能力、强大的精细管理体系、深厚的资金运作实力。 **开展城市更新业务须具备的能力** 虽然城市更新处于风口，但鉴于城市更新开发周期长、资金压力大、规划难度高、涉及关系复杂等问题，本身存在很多不确定性，因此容易给房企带来不小的资金压力，甚至陷入财务风险。除此之外，城市更新还对房企的资源协调能力、运营能力提出挑战。因此，在融资趋紧，销售增长放缓的行业大环境下，如果没有相应的基础，不清楚旧改模式的复杂性，就大力度参与城市更新项目并非明智之选。 而在城市更新领域已有所动作的房企需要做到以下五点： 1. 公平客观，迎合政府的需求。城市是一个生态系统，城市更新有它的整体性，政府需要一个的城市更新投资发展平台去匹配它的城市更新的多元化需求，去帮助它解决政府、企业、公众利益平衡的问题； 2. 了解当地城市更新政策。各地各城市发展阶段不一，发展规划定位不一，因此各地城市更新政策各不相同，必须结合地方实际情况因地制宜，因城施策，不能照抄硬搬； 3. 需要有专业的团队运作，合适的工作方法与协调机制。在全面理解政府政策的基础上，实施主体要有成熟的协调机制和工作技巧去处理与各利益相关主体的关系，避免出现负面性的民生事件； 4. 要有雄厚的资金实力。资金供应情况关系到城市更新的进度。城市更新实施主体的资金实力要能够应对大体量、长周期的资金投资。要有成熟的成本管控体系，具备极强的成本管控能力。实施主体除了充分利用更新改造后产生的经济效益快速回流现金外，还要依靠长周期运营才能收回成本； 5. 精准产业定位能力和过硬产业招商实力。想要做到产业升级，往往面临“腾了笼，鸟却没有来”的困境。产业升级是居民“乐业”的重要保障。如何通过顶层设计实现产业的精准定位，通过产业招商运营因势利导促进产业的升级发展，是更新运营主体面对的重大挑战。 城市更新是一个非常大的话题，它是城市转型发展的一个必然趋势。城市的发展应该从过去的扩张式的、增量式、粗放式的发展，转到聚焦城市存量的内涵式、集约式、高品质的发展。这是伴随城市发展的永续性话题，属于棚改的时代即将结束，未来，推动以保留城市文化和记忆的有机更新将成为主流，聚焦功能提升、品质提升的有机更新将有巨大的发展空间！