**引言** 随着房地产行业步入白银时代，融资环境趋紧，竞争环境越来越复杂，竞争内容变化越来越快，各大房企核心竞争力问题面临着极大考验，房企在追求规模扩张的同时增强抗风险能力的需求也越来越大。代建模式无需通过招拍挂拿地即可参与项目建设，甚至无需大规模的资金投入即可实现规模的不断扩张，这对于房企的规模之路和转型之路无疑提供了一个不错的方向。 **一、代建业务模式及发展历史** 房地产代建这一开发模式起源于美国，是由拥有土地的委托方发起，拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。 代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。 一般来讲，代建就几个需求方：政府：帮忙建个保障房。小地产商：我有地，也有钱，你出团队和品牌，帮我卖更高价。基金：我出钱，投个地产项目，你去帮我建。 因此，房地产代建主要分为3种类型：政府代建、商业代建、资本代建。 最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房还要美，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。 后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。 再之后，品牌房企又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境，让各方都欢喜。通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。 现在，就玩得更复杂了。以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定机制（有点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。用他们自己发明的专业术语来说，叫做「QR协定」（品质信用协定）与「VS计划」（价值分享计划）。 **二、代建的优势** 与传统资本密集型的房企开发模式不同的是，没有土地和资金成本包袱的代建模式优势十分明显： 1. 轻资产模式。因此，由于投资规模小，杠杆率也要优于传统房地产开发企业。 2. 抗周期性。与传统房地产开发模式受行业周期性影响不同的是，代建行业不管在房地产行业高景气度还是低景气度之下，业务拓展影响比较小。如在房地产行业景气度不佳的形势下，抗周期性风险弱的中小型房企会选择代建模式开发项目，以分散信贷风险，进而给代建服务商带来收益。 3. 盈利性较佳。代建服务商利用其轻资产模式、规模化开发管理能力及品牌溢价等优势，往往能从开发项目中得到不俗的利润率。 4. 低风险。由于土地及部分开发资金是委讬方承担，代建商只要根据客户对项目开发类型、项目规划设计、品牌授权等需求，提供相应的代建服务，并收入服务费。项目开发过程中的问题，诸如资金压力，去化速度，项目利润等，都不用自行承担。相比自己开发项目，风险低到可以忽略。 5. 有机会进行资金占用。如果项目现金流还比较可以，代建方是有机会跟合作方进行商议，以同期的金融机构的融资成本，向项目方进行借款，用于代建方自身的发展。 **三、参与代建业务的房企现状** 随着“白银时代”的到来，代建行业开始了突飞猛进的发展，代建业务也正在不断吸引新的入局者，据不完全统计，截至2020年7月发展代建业务的品牌房企已经超过30家。这其中既有大型房企绿城中国、华润置地、雅居乐、金地，也有中小型房企建业、当代置业、广宇发展、天房集团等。然而就目前整体情况而言，我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，入局的企业并不是很多，且行业集中度较高，未来代建行业的竞争预计将会更加激烈。 其中，绿城在住宅项目的代建方面是比较有名和成熟的。它的主要操作模式如下： 合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。 资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。 绿城的收益：收益主要可分为三部分——派驻团队基本管理费，委托开发管理费和项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等；委托开发管理费是主要的代建收益来源；项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。 截至2019年9月30日，绿城管理集团布局覆盖了全国25个省、直辖市及自治区的84座城市以及柬埔寨一座国外城市，集团共有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。其中，约41%的项目位于国内的一线及二线城市。 **四、代建的风险** 代建模式并不是大家认为的是“零风险”，其中还是存在一些潜在的风险点，以及争议问题。 1. 品牌风险。这个是代建最大的风险，因为代建项目被冠以代建方的名字，对外宣传也是以代建方的名义在进行。一旦出现法律纠纷，政策风险，特别是购房纠纷问题，客户和政府首先想到的是找你，而不是找项目方。虽然在法律上你没有任何关系，但是在自媒体发达的现在，各种不负责任的报道，转载会极大地损伤品牌价值。 2. 代建费支付纠纷。项目挣钱了，肯定皆大欢喜，项目方给钱也爽快。一旦项目未达到盈利预期，或者是项目方中途抽调资金，会导致后期的代建费用支付延迟，或者是出现纠纷，甚至无法兑现。 3. 短暂融资或借款的风险。大部分代建项目都会有短期的融资或者借款需求，因为土地方没钱做项目启动和前期垫资。这里的垫资不同于融资代建，融资代建往往是大金额借款给项目方用于解决债务或者缴纳土地款，垫资只是暂时垫付前期费用，一般金额不大。 **五、代建行业的发展趋势** 代建模式非常多的优势，但其本质上与整个房地产行业的发展趋势是有相悖之处的。 一方面，可以看到当前房地产市场强者恒强的马太效应正持续上演，这也意味着，未来整个市场将会完全由具有实力和品牌的大型房企主导，而绝大多数的中小房企可能将要面临淘汰。而对于代建业务而言，其客户核心却正是这些实力不佳的中小房企。因此，这也预示着，这块业务将是很快就能看得到天花板的。 另一方面，代建方作为中间商，吞噬的是上游开发企业的利润，随着房地产行业的规模效应持续扩大，中小房企的利润正不断压缩，借助代建房的品牌效应能够真正起到多大的"降本增效"和"产品溢价"也将是未知数。换言之，商业代建业务本身也是从余粮不多的穷地主手上薅羊毛，业务本身的缺陷注定了长期增长的难度。 除此之外，整个代建行业本身也已经是巨头林立，未来还将有更多的品牌房企入局这一领域寻求新的增长点，行业高度竞争的态势也将不断给行业内部企业带来增长压力。 当然，中国房地产市场有着自身的特殊性，未来代建行业的发展趋势仍需时间的检验。对房地产企业而言，当前的代建行业仍是一种值得尝试的潜力型业务，唯一要做的就是抓好时代机遇，做好万全准备。